Les maisons abordables se font plutôt rare. Acheter un bâtiment locatif semble impossible. Mais il existe une solution. Investir en immobilier grâce à la Bourse! Voici les 10 Meilleures Actions Immobilières de 2025.
Attention!
Je ne suis pas conseillère financière. Je ne recommande l’achat d’aucune action. J’ai des positions longues sur certains titres de cette liste.
Les 10 meilleures actions immobilières de 2025
- Pourquoi investir dans les actions immobilières
- Actions immobilières vs l’immobilier traditionnel
- Critères de sélection – Les 10 Meilleures Actions Immobilières de 2025
- BMO Equal Weight REITs Index ETF (ZRE)
Top 10 des meilleures actions
- 10 Actions où Investir en Période de Récession
- Les 10 Meilleures Actions à Dividendes Canadiennes de 2025
- Les 10 Meilleures Actions à Dividendes Élevés
- Les 10 Meilleures Actions à Dividendes US de 2025
Qu’est-ce qu’une action immobilière (REIT)
Les actions immobilières, plus connu sous le nom de REIT (Real-Estate Investment Trust), sont un type d’actif.
En achetant une action immobilière, vous achetez une part d’entreprise côté en bourse, œuvrant dans le secteur immobilier.
Les REIT sont contraints de verser 90% de leurs revenus à leurs actionnaires.
Cela fait des actions immobilières une excellente source de revenu passif. Ces distributions sont versées mensuellement ou trimestriellement, sous forme d’argent comptant.
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Pourquoi investir dans des actions immobilières en 2025
Les actions immobilières présentent de nombreux avantages sur l’immobilier traditionnel ;
- Les actions immobilières requièrent peu de capital initial
- Elles ont un cashflow positif, immédiatement
- Elles versent des distributions stables ou croissantes
- Les actions immobilières requièrent peu d’investissement en temps
- Elles peuvent être placées dans un CELI, CELIAPP ou REER pour minimiser l’impact fiscal
- Les actions immobilières permettent d’investir dans de nombreux secteurs (résidentiel, commercial, industriel…)
Ces avantages font des actions immobilières un investissement très attractif.
Particulièrement pour les investisseurs recherchant des revenus fixes élevés.
actions immobilières vs l’immobilier traditionnel en 2025
Voici un petit tableau qui présente les forces et faiblesses des actions immobilières vs l’immobilier traditionnel ;
| Caractéristiques | Action Immobilière (REIT) | Immobilier traditionnel |
| Prix | Faible par rapport à la valeur | Élevé par rapport à la valeur |
| Investissement en temps | Minimal | Significatif |
| Capital requis | Très faible | Important (5 à 20% de cashdown) |
| Connaissances requises | Minimales | Importantes |
| Revenus | Mensuel ou trimestriel / Passif | Mensuel / Semi-Passif |
| Dépenses associées | Nulles ou minimales | Modérées à significatives |
| Risque | Minimal | Modéré (locataire, réparation non prévue, etc) |
| CELI et REER | Oui | Non |
| Levier d’emprunt | Oui, à taux modéré à élevé | Oui, taux faible à modéré |
Les actions immobilières demandent peu d’investissement en capital et en temps.
Elles ne requièrent pas de connaissances aussi poussées que l’investissement immobilier traditionnel. Cela en fait une forme de revenu beaucoup plus passive.
De plus, les actions immobilières ont peu de coûts associés, voir aucun.
Avec l’immobilier traditionnel, il faudra se garder de l’argent pour l’entretien, réparation, assurances, notaire, taxes, etc.
Pourquoi placer ses actions immobilières dans un CELI?
Il est important de placer vos actions immobilières en priorité dans votre CELI. En effet, les distributions mensuelles des REIT sont pleinement imposables.
Si vous les placées dans un compte non enregistré, l’impôt prendra une part significative de vos gains.
À lire ensuite : Le Guide Ultime du CELI 2025
Critères de sélection – Les 10 meilleures actions immobilières de 2025
Les entreprises figurant sur cette liste doivent répondre à plusieurs critères ;
- Cashflow positif
- Bon bilan et ratio actifs/dettes
- Fort taux d’occupation
- Secteur immobilier à l’abri d’une récession
- Dividendes élevés
- AFFO* en croissance
En gros, nous recherchons les mêmes qualités que les investisseurs immobiliers traditionnels.
Bons locataires, loyers stables, revenus récurrents importants et croissants.
C’est quoi le AFFO?
Le AFFO est un acronyme pour ”Adjusted Funds from Operations”. Ou fonds ajustés des opérations.
Le AFFO donne une excellente idée de la rentabilité d’une action immobilière. Celui-ci prend en considération les revenus, mais aussi les coûts d’opérations associés à l’obtention de ces revenus.
Les 10 meilleures actions immobilières de 2025
Sans plus tarder, voici les 10 meilleures actions immobilières de 2025;
1. Dream Industrial (DIR)
Dream Industrial est un REIT de la grande famille des Dream. L’entreprise possède 258 entrepôts industriels au travers le Canada, aux États-Unis et en Europe.
Sa croissance est très rapide, avec plus de 3 milliards d’acquisitions depuis 5 ans.
DIR concentre ses acquisitions sur les entrepôts près des grands centres urbains.
Cela confère à son portfolio une grande valeur. Et un fort potentiel de croissance. Ses entrepôts sont loués à plus de 95%.
Les locataires de DIR se concentrent sur les livraisons ”dernier mile” et sont difficilement remplaçables.
| Dream Industrial | DIR |
| Secteur immobilier | Entrepôts industriels |
| Régions | Canada + USA + Europe |
| Prix de l’action | 11,68$ |
| Capitalisation boursière | 3,4 Millards |
| Rendement du Dividende | 6,0% |
| Fréquence du dividende | Mensuel |
| Dernière hausse du dividende | Stable |
| Taux d’occupation | 95,5% |
| Croissance du AFFO sur 1 an | +4,0% |
| Prix cible des analystes | 15,83$ (+35,6%) |
Avec un dividende de 6,0%, DIR offre un rendement très attractif.
L’entreprise a connu une croissance du FFO par action de 4% en 1 an. Ce qui est important considérant le context économique actuel.
Une action immobilière à ajouter à votre watchlist 2025!
2. Iron Mountain (IRM)
Iron Mountain est axé sur l’immobilier de stockage sécurisé pour les informations et les archives.
Elle possède et exploite des installations spécialisées dans le stockage physique et numérique. Générant des revenus récurrents grâce à des baux à long terme avec ses clients.
| Iron Mountain | IRM |
| Secteur immobilier | Stockage de données numériques |
| Régions | Internationnal |
| Prix de l’action | 101.57 USD |
| Capitalisation boursière | 29,8 Millards USD |
| Rendement du Dividende | 2,8% |
| Fréquence du dividende | Trimestriel |
| Dernière hausse du dividende | +10,0% (Août 2024) |
| Croissance du AFFO sur 1 an | +10,8% |
| Prix cible des analystes | 130.83 USD (+29,1%) |
À lire : Les 10 Meilleures Actions à Dividendes US de 2025
3. Public Storage (PSA)
Public Storage est le plus grand propriétaire d’unité d’entreposage au monde. Elle possède des milliers de propriétés aux États-Unis, au Canada et en Europe.
Ses unités d’entreposage totalisent 170 millions de pieds carrés locatifs. Ce qui fait aussi de PSA l’un des plus grands REIT en termes de superficie locative.
Le AFFO de PSA a augmenté de 7,6% sur 1 an.
Seul bémol, le taux d’occupation a chuté dans les dernières années. Celui-ci se situe désormais à 91,6%.
| Public Storage | PSA |
| Secteur immobilier | Self-Storage |
| Régions | International |
| Prix de l’action | 299.00 USD |
| Capitalisation boursière | 52,3 Milliards USD |
| Rendement du Dividende | 4,0% |
| Fréquence du dividende | Trimestriel |
| Dernière hausse du dividende | +50,0% (2023) |
| Taux d’occupation | 91,6% |
| Croissance du AFFO sur 1 an | +7,6% |
| Prix cible des analystes | 344.54 USD (+15,4%) |
Une récession aura certainement un impact négatif sur PSA. La demande pour les unités de location diminuant.
Malgré tout, Public Storage possède des fondamentaux solides. Et devrait sortir plus fort de ce cycle économique.
4. VICI Properties Inc. (VICI)
VICI Properties est l’un des plus grands propriétaires de casinos des États-Unis.
L’entreprise possède de nombreux bâtiments de prestige, notamment sur la Strip de Vegas. Ses casinos les plus connus sont le Ceasar’s et le Venetian.
VICI a récemment complété l’acquisition de MGM Growth Properties. Cette acquisition solidifie davantage sa position dominante à Vegas.
L’entreprise a aussi acheté 4 casinos Albertains tout récemment (source). Lui donnant ainsi une diversification au Canada.
De plus, VICI a récemment rejoint le S&P 500.
| VICI Properties Inc. | VICI |
| Secteur immobilier | Casinos / Restaurants |
| Région | Las Vegas / USA |
| Prix de l’action | 29.75 USD |
| Capitalisation boursière | 31,4 Milliards USD |
| Rendement du dividende | 5,8% |
| Fréquence du dividende | Trimestriel |
| Dernière hausse du dividende | +4,2% (Septembre 2024) |
| Taux d’occupation | 100% |
| Croissance du AFFO sur 1 an | +8,4% |
| Prix cible des analystes | 34.33 USD (+15,4%) |
VICI offre présentement un bon mixte de dividende élevé et de gain en capital potentiel.
Une croissance rapide du dividende
Le dividende de VICI est très attrayant, à environ 5,8%. Celui-ci a récemment été augmenté de 4,2% en septembre 2024.
VICI est une option intéressante pour les investisseurs recherchant haut dividende et gain potentiel.
Sa concentration géographique et sectoriel (casino) est à la fois sa force et sa faiblesse.
5. Morguard North American Residential (MRG)
Morguard est une société canadienne de gestion immobilière et d’investissement. Elle est spécialisée dans les propriétés résidentielles, commerciales et industrielles.
MRG possède et gère un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers à travers le Canada, les États-Unis
Morguard génère ses revenus principalement à travers trois sources principales :
- La gestion d’actifs immobiliers : En percevant des loyers provenant de ses propriétés résidentielles, commerciales et industrielles.
- Les investissements immobiliers : Elle obtient des revenus à partir des gains en capital réalisés lors de l’achat, de la vente ou de la valorisation de ses propriétés.
- Les services financiers hypothécaires : Grâce à sa filiale Morguard Mortages
| Morguard North American Residential | MRG |
| Secteur immobilier | Résidentiel, commercial et industriel |
| Région | Canada et États-Unis |
| Prix de l’action | 16,83$ |
| Capitalisation boursière | 900,5 Millions |
| Rendement du dividende | 4,5% |
| Fréquence du dividende | Trimestriel |
| Dernière hausse du dividende | +33,3% (Novembre 2024) |
| Prix cible des analystes | 20,31$ (+17,1%) |
À lire : Les 10 Meilleures Actions à Dividendes Élevés
6. Stag Industrial Inc. (STAG)
Stag Industrial est un REIT américain œuvrant dans le secteur immobilier industriel.
L’entreprise possède plus de 550 entrepôts dans 40 états. 110,1 millions de pieds carré locatif lui appartiennent.
Le taux d’occupation de 97,1% garanti un paiement constant des distributions. Celles-ci sont versées mensuellement aux actionnaires.
| Stag Industrial Inc. | STAG |
| Secteur immobilier | Entrepôts industriels |
| Régions | États-Unis |
| Prix de l’action | 34.25 USD |
| Capitalisation boursière | 6,4 Milliards USD |
| Rendement du dividende | 4,4% |
| Fréquence du dividende | Mensuel |
| Dernière hausse du dividende | +0,7% (Janvier 2025) |
| Taux d’occupation | 97,1% |
| Croissance du AFFO sur 1 an | +1,7% |
| Prix cible des analystes | 40,38 USD (+18,1%) |
Le dividende de STAG est dans la moyenne des actions immobilières de cette liste.
Le dividende est haussé à chaque année. Cependant, cette hausse est négligeable. STAG augmente fréquement son dividende, bien que ces hausses soient modérées. (+0,7% Janvier 2025).
Le point important pour STAG est sa croissance potentielle. Combiné à un bon rendement de dividende.
7. Realty Income Corporation (O)
Realty Income Corporation est un REIT commercial US.
Ses locataires offrent principalement des services essentiels. Ou des biens à faible coût. On compte parmi eux Walgreens, 7-Eleven, FedEx et Dollar General et Dollar Tree.
O possède 11 700 propriétés réparties aux États-Unis (90%) et en Europe (10%).
Realty Income offre un dividende attrayant de 5,8%. Celui-ci est bien couvert par le cashflow de l’entreprise.
| Realty Income Corporation | O |
| Secteur immobilier | Commercial / Locataire unique |
| Régions | USA et Europe |
| Prix de l’action | 54.63 USD |
| Capitalisation boursière | 47,8 Milliards USD |
| Rendement du Dividende | 5,8% |
| Fréquence du dividende | Mensuel |
| Dernière hausse du dividende | +0,2% (Décembre 2024) |
| Taux d’occupation | 98,7% |
| Croissance du AFFO sur 1 an | +2,9% |
| Prix cible des analystes | 62.04 USD (+13,5%) |
Techniquement, O hausse son dividende à chaque trimestre. Il s’agit d’une tradition pour ce REIT. Cependant, ces hausses sont généralement de 0,2%.
O est un titre assez peu volatil. Et pourrait être intéressant pour les investisseurs plus prudents.
8. Canadian Apartment Properties (CAR)
Fondé en 1997, Canadian Apartment Properties est aujourd’hui l’un des plus grands Trusts immobiliers résidentiels au Canada.
CAR possède 67 500 appartements à travers le pays. Ceux-ci sont occupés à 97,3%.
La nature essentielle des logements résidentiels fait de CAR un excellent choix en période de récession.
Le dividende relativement faible est compensé par un fort potentiel haussier.
| Canadian Apartment Properties | CAR |
| Secteur immobilier | Appartements résidentiels |
| Régions | Canada |
| Prix de l’action | 40,51$ |
| Capitalisation boursière | 6,8 Milliards |
| Rendement du dividende | 3,7% |
| Fréquence du dividende | Mensuel |
| Dernière hausse du dividende | Stable |
| Taux d’occupation | 97,3% |
| Croissance du AFFO sur 1 an | +3,3% |
| Prix cible des analystes | 57,00$ (+40,7%) |
Malgré la hausse du taux directeur, CAR est parvenu à diminuer le taux d’intérêt sur ses prêts à long-terme.
Les actions de CAR ont subi une baisse de plus de 28% depuis son sommet de septembre 2024.
9. Digital Realty Trust, Inc. (DLR)
Fondée en 2004, Digital Realty Trust est une entreprise de stockage, de gestion et de protection de données informatiques.
Cela en fait l’une des actions immobilières les plus particulières de notre liste.
DLR possède 48 centres de stockages de données, réparties à travers 23 pays sur 6 continents.
Les revenus bruts de DLR ont augmenté de 5% sur 1 an. Son EBITDA a augmenté de 1% sur la même période.
La perspective de récession ralentie la croissance actuelle de DLR. Mais elle devrait être bien positionnée lors du rebond économique.
| Digital Realty Trust, Inc. | DLR |
| Secteur immobilier | Entreposage de données |
| Région | International |
| Prix de l’action | 163.08 USD |
| Capitalisation boursière | 55,4 Milliards USD |
| Rendement du dividende | 3,0% |
| Fréquence du dividende | Trimestriel |
| Dernière hausse du dividende | +5,2% (2022) |
| Croissance du AFFO sur 1 an | +3,1% |
| Prix cible des analystes | 180.95 USD (+10,5%) |
DLR constitue un titre plus risqué que les autres REIT de la liste.
DLR demeure une possibilité pour diversifier vos placements immobiliers.
10. RioCan (REI)
RioCan possède et développe des propriétés commerciales et mixte au Canada. Depuis 2020, RioCan accroît le segment résidentiel de son portfolio.
REI concentre ses acquisitions et développement dans les grands centres urbains. Notamment, dans le grand Toronto.
RioCan a traversé une période tumultueuse en 2020. REI avait alors coupé son dividende de 33% pour assurer la pérennité de l’entreprise.
Cette coupe s’est finalement avérée trop prudente, le taux d’occupation étant resté très élevé.
Depuis, le titre a connu une forte hausse. Et le dividende a été augmenté de 2,8% en février 2024.
| RioCan | REI |
| Secteur immobilier | Mixte Résidentiel/Bureaux |
| Région | Canada |
| Prix de l’action | 18,48$ |
| Capitalisation boursière | 5,5 Milliards |
| Rendement du dividende | 6,0% |
| Fréquence du dividende | Mensuel |
| Dernière hausse du dividende | +2,8% (Février 2024) |
| Taux d’occupation | 97,8% |
| Croissance du AFFO sur 1 an | +2,2% |
| Prix cible des analystes | 21,67$ (+17,2%) |
RioCan offre un portfolio de grande qualité pour les investisseurs cherchant des revenus stables. Le taux d’occupation de 97,8% est très élevé.
La décision de REI de privilégier le résidentiel et les propriétés mixtes lui confèrera une bonne résilience en période de récession. L’action immobilière a récemment chuté d’un peu plus de 30% depuis son sommet de 2022.
Cela présente une bonne opportunité pour ouvrir ou accroître une position existante. REI demeure un titre solide à posséder dans son portefeuille d’actions canadiennes.
À lire : Les 10 Meilleures Actions à Dividendes Canadiennes de 2025
Les 10 meilleures actions immobilières de 2025 – FNB en Bonus!
Je joins un dernier FNB en bonus à cette liste des 10 meilleures actions immobilières de 2025!
BMO Equal Weight REITs Index ETF (ZRE)
Avez-vous du mal à choisir une action immobilière?
Il y a tout simplement trop de possibilité d’investissement. Les FNB, pour fonds négociés en bourse, sont peut-être fait pour vous.
ZRE est un FNB immobilier créé par BMO.
Il regroupe les plus grandes actions immobilières canadiennes. Celles-ci occupent une part égale du ETF. Ce que l’ont appel communément un FNB ”Equal-Weight”.
| BMO Equal Weight REITs Index ETF | ZRE |
| Secteur immobilier | FNB Mixte |
| Région | Canada |
| Composition | Grands REIT canadiens |
| Prix du ETF | 20,46$ |
| Actifs sous gestion | 543,5 Millions |
| Rendement du dividende | 5,3% |
| Fréquence du dividende | Mensuel |
| Dernière hausse du dividende | Stable |
| Frais de gestion | 0,61% |
Désavantage de ZRE
Le désavantage principal de ZRE est que vous devrez payer des frais de gestion.
ZRE vous facturera 0,61% du rendement pour gérer le portfolio d’actions à votre place. Personnellement, je trouve ces frais élevés pour un portefeuille aussi simple.
Cependant, ZRE verse des distributions relativement élevées (5,3%).
Ce FNB peut donc s’avérer attrayant pour les investisseurs recherchant des revenus fixes.
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Acquérir des actions à dividendes est plus simple qu’on pourrait le croire. Il vous faut d’abord trouver un courtier boursier.
De mon côté, j’investis en Bourse avec Wealthsimple Trade.
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À lire : Comment Investir en Bourse avec Wealthsimple Trade
Les 10 meilleures actions immobilières de 2025
En résumé, voici la liste des 10 Meilleures Actions Immobilières de 2025;
- 1. Dream Industrial (DIR)
- 2. Iron Mountain (IRM)
- 3. Public Storage (PSA)
- 4. VICI Properties (VICI)
- 5. Morguard North American Residential (MRG)
- 6. Stag Industrial (STAG)
- 7. Realty Income (O)
- 8. Canadian Apartment Properties (CAR)
- 9. Digital Realty Trust (DLR)
- 10. RioCan (REI)
Vous aimerez également : Combien Investir pour Vivre des Dividendes
Bonjour,
Vous conseillez de mettre les actions américaines dans un CELI, mais ne serait-il pas préférable de les mettre dans un REER? Il me semble que les dividendes américains font l’objet de retenues à la source s’ils ne sont pas inscrits dans un régime de retraite? Donc, comme Canadien, c’est beaucoup plus rentable de garder ses actions américaines dans son REER non?
Effectivement, il y a un impôt à la source de 15% sur les distributions des titres US. Dans un REER, cette retenue n’a pas lieu. Cependant, les retraits du CELI demeurent libres d’impôt, même sur les gains en capital de titre US. Il faut donc mesure le pour et le contre. Pour ma part, je priorise les titres US en CELI uniquement si les alternatives canadiennes ne présentent pas le même potentiel de gains. Quand le CELI aura atteint le maximum de cotisations allouées, je ferai tranquillement une optimisation des titres. Bon point! ☺
J’ai déjà 35 actions individuelles + 7 FNB dans mon portefeuille https://www.patreon.com/dividendesfnb, j’ai opté pour le FNB ZRE dans mon CELI car même si le RFG est cher à 0,61%, ça me tente pas de gérer genre encore 10 autres actions supplémentaires dans le secteur des FPI/REITs/immobilier. Libre à chacun ses choix bien sûr! L’important c’est d’investir! #bourse #dividendes #investissements
Je comprends parfaitement ce dilemme! De mon côté, je suis déjà à 41 actions individuelles… Et j’en veux encore! Je crois que je suis rendue accro 😉
Bonjour, merci pour votre blague qui est très intéressant. Je me pose une question. Quand un dividende rapporte 4% c’est 4% sur le montant investi ? Comment calcule-t-on les dividendes? Par exemple , j’ai 5 actions qui valent actuellement 100$ chacune donc un total de 500$. Donc, pour calculer mon dividende c’est simplement 500X 4%?
Merci
Salut Caroline! J’adore faire des petites blagues sur Facebook de temps à autre! Pour ce qui est des dividendes, le % indiqué est sur la valeur actuelle de l’action. Et représente le rendement de dividende annuel. 5 Actions à 100 $ chacune totaliseront un montant de 500 $. 4% de 500 $ = 20 $. Ces 5 actions verseront donc 20 $ par an en dividendes. Les dividendes sont souvent versés aux trimestres (3 mois) et parfois sur une base mensuelle. Notez que le dividende est un montant fixé par la direction de l’entreprise. Celui-ci ne changera pas, tant que la direction n’en aura pas décidé ainsi. Ce montant de dividende est visible sur le site de l’entreprise, dans la section ”Investor Relation”. Vous pourrez également le trouver sur un site comme Yahoo Finance (à gauche du % de dividende, annuel). Pour suivre vos dividendes sur votre téléphone, je vous recommande l’application ”Dividend Tracker”. Voici le lien ; https://lafrugalistefutee.com/comment-trouver-dips-dividend-tracker/
Bonjour
Y’a-il un équivalent sur iOS de dividend Tracker? J’aimerais bien que vous nous montriez comment faire comme vous avez fait pour dividend Tracker svp mais sur iOS?
Bonjour Francine! Je suis certaine qu’il existe des équivalents pour iOS! Malheureusement, je n’ai pas de iPhone et donc aucune expérience avec leurs applications.