Investir dans l’Immobilier en Bourse

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La façon simple et abordable d’investir en immobilier

Quoi de mieux que l’investissement immobilier! Tout le monde en parle constamment. Vos parents vous ont sans doute dit qu’il était sage d’acheter une maison. Vos collègues vous rappellent sûrement sans cesse que de rester en loyer; ”C’est jeter son argent par les fenêtres!”. Mais investir en immobilier de la façon traditionnelle, ca coûte cher! C’est un processus fastidieux. Il faut trouver les meilleurs deals et éviter tous les pièges des multiples frais. Le notaire, la municipalité et le courtier chercheront tous à aller chercher leur part de votre gâteau!

Et si je vous disais qu’il existe une manière futée et peu coûteuse d’investir dans la pierre? C’est tout simple, il suffit d’investir dans l’immobilier en Bourse! Vous verrez, ce n’est pas très compliqué.

Avant de poursuivre la lecture, je vous rappel que l’offre de 55$ en prime à l’ouverture d’un compte-épargne Wealthsimple Cash est toujours en vigueur! Profitez-en avant qu’ils ne décident de l’annuler! Nous sommes déjà plus de 30 à en avoir bénéficié! Wealthsimple Cash est un compte-épargne à 0.75% d’intérêt. Aucun frais, prime versée dès l’ouverture de votre compte 🙂

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Comment investir dans l’immobilier en Bourse

Plutôt que d’acheter l’ensemble d’une propriété onéreuse, vous pouvez achetez des fractions de multiples propriétés. En Bourse, ces fractions de propriétés sont regroupées dans des REITs. Soit, des Real Estate Investment Trust, ou Fond d’Investissement Immobilier. Il existe des REITs pour tous les goûts. Résisentiels, commerciaux, mixtes, et même industriels. Difficile de mettre la main sur un empire industriel de plus de 25 millions de pieds carré… Les REITs rendent cet exploit possible. Je vous dévoilerez tout de ceux-ci dans cet article 🙂

C’est quoi exactement un REIT?

Un REIT est un ensemble de propriétés gérées par une entitée côté en bourse, ou non. Cette entité utilise les capitaux de plusieurs investisseurs pour accroître son parc immobilier. La taille colossale de certains REITs leur permet de réaliser de forte économie d’échelle. Les responsabilités de gestion, de rénovation, d’entretient et de collecte des loyers sont entièrement gérés par le REIT. Les investisseur sont donc des participants passifs. En échange de leur contribution en capital, ils recoivent des distributions en argent. Le plus souvent, ces distributions sont versées de façon mensuelle. En tant qu’investisseur dans un REIT, vous collectez les loyers, sans tracas.

Qui devrait investir dans les REITs?

Les REITs sont un investissement idéal pour les investisseurs passifs. Ceux qui ne veulent pas de toutes les responsabilités associées au fait d’être propriétaire. Avec les REITs, vous achetez une part, puis vous collectez les distributions. Ceux qui ont des moyens plus limités pourront aussi investir en immobilier!

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Investir dans un REIT- C’est acquérir une part de plusieurs propriétés

Il suffit de moins de 20$ pour acquérir une part. Les risques de votre investissement seront également mieux réparties avec un REIT. Au lieu d’acquérir 1 propiété, vous acquérez une fraction de 100, 1.000 ou même 10.000 propriétés!

Les REITs vs les Actions à Dividendes

L’Immoblier est unique aux REITS

Les grands principes de ces 2 actifs sont très similaires. Vous achetez une part dans une entreprise, et celle-ci vous verse un paiement cash qui est une redistribution de ses profits. La différence fondamentale est que les REITs se concentrent uniquement dans le secteur immobilier. Leurs profits proviennent donc de la location de leurs emplacements et de leur appréciation.

Les REITs ne vendent donc pas de produits, ni de services. Leur taux d’endettement est généralement plus élevé que les entreprises à dividendes. L’endettement est fortement utilisé par les REITs pour accroître rapidement leur expansion. Les taux d’intérêts bas favoriseront ce type d’investissement. Il leur permettra de fortement diminuer les intérêts versés sur leur dette!

Les REITs possèdent de plus haut rendement

Les REITs ont tendance à verser des dividendes très élevés. Bien plus haut que la plupart des actions à dividendes. La plupart des rendement de dividendes de REITs oscille entre 4 et 5%. Les rendements d’actions se situent généralement entre 2 ou 3%.

Distribution mensuelle plutôt que dividende trimestriel

Noter aussi que la vaste majorité des REITs versent des distributions mensuelles. Les actions à dividendes ont plutôt tendance à les payer à tous les trimestres. Autre distinction importante, les distributions des REITs seront pleinement taxés. Tout comme un revenu salarié. Les actions à dividendes canadiennes éligibles bénéficies quant à elles d’un taux d’imposition extrêmement favorable.

Dans quel compte placer vos REITs

Comme les distributions des REITs sont pleinement taxés, il faut les protéger de l’impôt! Les REITs sont des candidats idéals pour vos comptes-enregistrés. Placez les en priorité dans vos CELI et REER. Ces comptes protègeront vos distributions des griffes de l’impôt. Vos REITs pourront alors fleurir sans encombre! Ceci est particulièrement important, puisque les REITs verse de très bonnes distributions. L’optimisation fiscale est donc encore plus bénéfique.

Comment acquérir des REITs

Pour acquérir des parts de REITs, il vous faudra passer par l’entremise d’un courtier. Je vous recommande personnellement Wealthsimple Trade. C’est le seul courtier boursier avec 0 frais de commissions au Canada. Application gratuite. En ouvrant un compte à partir de ce blogue, vous obtiendrez 10$ en prime après avoir investis 100$. Un gain immédiat de 10% 🙂

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Si vous aimeriez en savoir plus sur Wealthsimple Trade, consultez cet article; Comment investir en bourse avec Wealthsimple Trade

Les points à regarder avant d’investir dans un REIT

Avant d’investir, il est toujours bon d’étudier un peu ses placements! Il faudra regarder vos REITs de manière un peu différente de celle dont vous regardez vos actions.

Les taux d’occupation

Ici, l’élément le plus important est le taux d’occupation. Le taux d’occupation indique le pourcentage du parc immobilier occupé par des locataires. Ce nombre devrait se situer autour de 95% pour les REITs en bonne santé. Plus l’espace immobilier est occupé et en demande, meilleur se portera votre investissement.

Le taux d’occupation figure généralement sur le site internet de l’entreprise. Il peut aussi être trouvé par une recherche Google. Il figurera également dans les rapport trimestriel du REIT.

Le rendement de distribution

L’équivalent du rendement de dividende. Ce pourcentage indique la somme qui vous sera versée annuellement par une part dans un REIT. Si la part de REIT a une valeur de 100$. Et qu’elle verse 5% de distribution. Vous recevrez 5$ par année en distribution! C’est le même principe que pour les actions à dividendes 🙂

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Les REITS ont généralement des rendements de distributions élevés!

Le but des REITs est généralement d’augmenter le rendement de distribution global de votre portefeuille. Cherchez des taux de 2,5 à 5%.

L’historique de versement des distributions

Tout comme pour les actions à dividendes, nous voulons de la qualité! Un REIT fiable, qui paie toujours ses distributions. il ne doit pas avoir réduit, ni suspendu ses distributions. Tout comme pour les actions, cet historique figurera sur le site internet du REIT.

Quelques exemples de REITs canadiens

Il existe des REITs pour tous les goûts. Résidentiel, commercial, industriel, etc. Chacun d’eux possède ses forces et faiblesses. Les REITs d’immeubles à bureaux tel que RioCan ont étés malmenés durant la pandémie. Les REITs résidentiels constituent des investissements plus sûrs. En revanche, en période de croissance économique rapide, les REITs industriels et commerciaux prospèrent.

Noter que je ne suis pas conseillère financière! Ces REITs sont montrés à titre informatif et ne constituent pas une recommendation d’achat. Servez-vous de ceux-ci pour amorcer vos recherches!

REIT Résidentiel

Canadian Apartment Properties (CAR-UN)

Canadian Apartment Properties est le plus grand REIT résidentiel canadien. Ce conglomérat possède 35.000 appartements et 6.000 maisons préfabriquées.

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Il existe des REITs pour tous les goûts!

Ces propriétées sont principalement situées en Ontario, dans le Grand Toronto. Le fond contrôle 9,5 Milliards d’actifs. Leur taux d’occupation de ses appartements est de 99%, ce qui est très attrayant. Tout ça avec un rendement de distribution est présentement de 2,5%

REIT Commercial

SmartCenters REIT (SRU-UN)

SmartCenter est un REIT se spécialisant dans les centres-commerciaux et les batîments commerciaux à locataire unique. Leurs locataires sont de très grande qualité. On compte parmis eux Canadian Tire, Costco, Wal-Mart, Best Buy et Home Depot. Ce REIT contrôle 10,7 Milliards d’actifs répartis dans 167 locations. Le taux d’occupation est présentement de 97%. Le rendement de distribution est gigantesque, à 6.59%. Ce fort rendement s’explique notamment par la crainte répandue d’investir dans les propriétées commerciales. Celles-ci sont en effet plus exposées à la pandémie que leurs consoeurs résidentielles.

REIT Industriel

Un type de REIT méconnu, que j’affectionne particulièrement. Ces REITs sont pincipalement constitués d’entrepôt, allant du plus petit au plus grand.

Dream Industrial (DIR-UN)

Dream Industrial est un REIT possèdant des entrepôts de moyenne taille à travers l’Amérique du nord et l’Europe. Il contrôle 177 propriétées totalisant 27.3 millions de pieds carrés. Le taux d’occupation est de 95.6% avec un rendement de 5.15%.

Investir dans les REITs via un FNB

Cette option est idéale pour ceux qui recherche une solution clé en main! Les Fonds Négociés en Bourse sont des paniers d’actions ou de… REITs! Il existe en effet plusieurs produits financiers regroupant plusieurs REITs. En achetant une part de ces FNBs, vous obtiendrez une fraction de chacun d’eux! Vos investissements immobiliers bénéficieront donc d’une extrême diversification.

Le seul point faible des FNBs est leur frais de gestion. Ceux-ci sont toutefois de plus en plus faibles. Recherchez des frais de gestion entre 0.50 et 0.75% maximum!

Un FNB de type REIT canadien

BMO Equal Weight REITs Index ETF – (ZRE)

ZRE est le FNB immoblier le plus connu au Canada. Ses actifs sont réparties entre 22 REITs allant du résidentiel à l’industriel, en passant par les tours à bureaux. Si vous voulez investir dans l’immoblier sans vous souciez d’une analyse approfondie, ce FNB est un bon choix. Il faudra soustraire des frais de gestion de 0,61% au rendement de 4,23%. Cela donne tout de même un rendement très raisonnable de 3,62%. un bon choix pour les investisseurs avec un profil de risque plus faible.

Résumé – Investir dans l’Immobilier en Bourse

Les REITs sont une excellente option pour les investisseurs voulant débuter en immobilier. Les REITs sont très peu demandant en terme de temps et de responsabilités. Acquérez une part, collectez les versements mensuels et vous voilà propriétaire!

Si vous souhaitez commencer à investir dans l’immobilier avec la Bourse, je vous suggère l’application Wealthsimple Trade. Le seul courtier boursier avec 0$ de commissions. Vous recevrez 10$ en prime en vous inscrivant par ce blogue!

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2 Responses

  1. Bien résumé encore une fois! 😃👍 Oui, je pense qu’il y a encore beaucoup de gens qui ne savent pas que cela existe et en moins les problèmes des locataires. Ça rapporte un revenu mensuel ce qui est pas négligeable.

    Pour ma part, comme dans ton article, j’ai privilégié le FNB ZRE même si il est cher à 0,61% mais il est bien diversifié (industriel/résidentiel/commercial), bon rendement ainsi je réduis le risque de coupures/réduction de dividendes de la part des compagnies individuelles.

    1. Salut Dividendes & FNB! C’est vrai que trop peu de gens connaissent l’existence des REITs 🙂 Le revenu mensuel élevé est leur gros avantage. J’aime en avoir autour de 10-12% dans mon portefeuille. ZRE est un peu dispendieux à 0.61%, mais c’est le même prix que pour XRE. Comme tu le mentionnes, il est très bien diversifié. Pour quelqu’un qui veut une solution clé en main, c’est parfait.

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