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Meilleure action en Bourse – Dream Industrial

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La Bourse traverse des moments difficile. Il est facile de se laisser décourager par les baisses récentes. Toutefois, ce crash boursier représente aussi une superbe opportunité. Nous avons enfin la possibilité d’acheter de superbes actifs en rabais. Voici le premier article d’une toute nouvelle série. Meilleure action en Bourse – Dream Industrial.

Attention ! Je ne suis pas conseillère financière. Je ne recommande l’achat d’aucune action. Faîtes toujours vos propres recherches avant d’investir. J’ai une position longue sur Dream Industrial (DIR).

Meilleure action en Bourse – Dream Industrial

Autre analyse boursière à voir

Ma stratégie d’investissement boursier

Nous analyserons ensemble l’entreprise canadienne Dream Industrial (DIR).

Répond-elle à nos critères de sélection? Est-ce que le prix de l’action représente un bon investissement?

Vous saurez tout de ma stratégie. Et vous pourrez ensuite analyser avec succès les actions de votre choix.

Fini les investissements dans de mauvaises entreprises !

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Analyser Dream Industrial en 10 étapes

Pour analyser Dream Industrial, j’utiliserai la méthode des 10 étapes.

Comme cette entreprise est un REIT (Real Estate Investment Trust), il faudra toutefois la modifier légèrement.

Une entreprise doit satisfaire à la majorité des 10 critères.

Pour être un bon investissement, l’action devra aussi se vendre à un prix attrayant. Nous voulons une entreprise solide à très bon prix.

Les données pour effectuer cette analyse proviennent principalement de deux sources ;

À lire absolument : Trouver les meilleures actions en 10 étapes

1. DIR a un solide ”Moat” dans un secteur en croissance

Dream Industrial est un fond d’investissement immobilier (REIT).

L’entreprise a été fondée en 2010. Elle se concentre sur l’acquisition et la location de propriétés industrielles. Plus précisément, sur les entrepôts de moyenne taille.

Ceux-ci sont généralement situés près des centres urbains. Et possède un accès facile aux grandes artères commerciales.

Aujourd’hui, DIR possède 266 entrepôts. L’entreprise opère au Canada, en Europe et aux États-Unis.

Avenir des entrepôts – Un secteur économique en forte croissance

Le secteur immobilier industriel est en forte croissance.

Depuis quelques années, les nouvelles constructions d’entrepôts ne répondent plus à la demande.

Les difficultés associées à la construction de nouveaux entrepôts sont nombreux ;

  • Manque de terrains
  • Éloignement des centres urbains diminue la rentabilité
  • Coûts associés à la construction de nouveaux bâtiments

Tous ces facteurs contribuent à augmenter la valeur des entrepôts existants. De là réside la force principale de Dream Industrial.

L’entreprise possède déjà un vaste portfolio d’entrepôts bien localisés. Ceux-ci sont près des principales artères commerciales.

Pas assez d’entrepôts pour satisfaire la demande

Aux États-Unis, la demande pour les espaces industriels dépasse la disponibilité. Cette situation ne fait que s’exacerber depuis plus de 7 ans.

Vert pâle, l’offre pour les entrepôts – Vert foncé, la demande

En Amérique du Nord, la construction d’entrepôts dépasse la demande depuis 2019.

Cependant, il faudra encore plusieurs années pour rattraper le retard engendré depuis 2010.

Le taux d’occupation des entrepôts est encore très élevé en Amérique

Cette situation résulte en une hausse continue des loyers industriels.

Le prix de location du pied carré ne cesse d’augmenter. Les taux d’occupation sont en croissance. C’est un atout indéniable pour Dream Industrial.

2. DIR possède un modèle d’affaire à revenus récurrents

Dream Industrial possède des sources de revenus récurrents.

L’entreprise loue ses entrepôts à d’autres compagnies. Cela lui confère une source continue et prévisible d’argent.

En tant qu’actionnaire, vous recevrez une partie de ces revenus. Il faut donc s’assurer que cette source de revenu est de qualité.

Taux d’occupation élevé

Pour un REIT, le taux d’occupation est primordial. Tout comme la qualité et la diversification des locataires.

Le taux d’occupation de DIR était de 98,7% en mars 2022. Le taux d’occupation moyen pour les propriétés industrielles en Amérique du Nord était d’environ 94% pour la même période.

Taux d’occupation de DIR (%)

DIR possède ainsi un excellent taux d’occupation. Déjà très élevé, celui-ci est également supérieur au standard de l’industrie.

Cela nous donne un signe que l’entreprise est bien gérée.

Locataires diversifiés

Qu’en est-il de la qualité et de la diversification des locataires ?

Comme le montre cette tarte, les locataires de DIR sont nombreux. Et opère dans des secteurs différents, et souvent essentiels.

Les locataires de DIR sont répartis dans plusieurs industries

De plus, aucun locataire de Drema Industrial ne représente plus de 3% des revenus. La majorité représentant moins de 1%.

Principaux locataires de DIR, aucun ne génère plus de 3% des revenus

Le modèle d’affaire de DIR est donc récurrent et sécuritaire. L’entreprise est également bien équipée pour traverser une récession prolongée.

3. DIR génère des revenus bruts en croissance

Les revenus bruts de DIR connaissent une excellente croissance. Ceux-ci ont augmentés de 18,7 millions sur 1 an. Soit une hausse de 40%.

Revenus de loyer de DIR (milliers $)

De plus, les revenus obtenus par pied carré au Canada sont aussi en augmentation. Et compense la légère baisse vécue en Europe.

Prix de location par pied carré

Mais il n’est pas suffisant de regarder la hausse des revenus sur 1 an.

Idéalement, l’entreprise doit montrer une constance sur plusieurs années. Dream Industrial démontre là encore sa force.

Les revenus locatifs sur les 12 derniers mois étaient de 207 millions. Contre 120 millions en 2018. Une hausse de 72% en 4 ans.

Revenus de loyer de DIR sur 4 ans (milliers $)

4. DIR a des revenus nets en hausse

Des revenus locatifs en croissant sont importants. Mais nous voulons aussi des profits en hausse !

Car ce sont ces profits que nous recevrons comme actionnaire.

Revenus nets de DIR, TTM à 2018 (milliers $)

Là encore, DIR ne déçoit pas. Les loyers, combinés à l’appréciation et l’amortissement de ses propriétés, confère un excellent revenu net.

Celui-ci est passé de 158 millions en 2018 à 956 millions sur les 12 derniers mois. Une augmentation de 505% en 4 ans.

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5. Marge de profit supérieure à 10%

Nous recherchons des marges de profits supérieures à 10%.

Cependant, DIR est un REIT. Cela signifie que l’entreprise utilise beaucoup de dettes pour générer des revenus. C’est le cas de tous les fonds d’investissement immobilier.

Nous devrions donc voir des marges de profits bien supérieures. Car peu d’argent provient vraiment des poches de DIR. La majorité des acquisitions sont financées et payées par les locataires !

Marge de profit et marge opérationnelle

En 2022, la marge de profit de Dream Industrial était de 257% !

Sur chaque dollar investi, DIR génère 2,57 $ en profit. Un excellent ratio.

Mais il faut aussi voir la marge de profit opérationnelle. C’est-à-dire, est-ce que les loyers de DIR couvrent ses dépenses d’opérations?

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Marge de profit et marge opérationnelle de DIR

La réponse est oui! La marge de profit opérationnelle de DIR est de 71%. Sur chaque dollar perçu en loyer, seulement 0,29 $ sont alloués aux dépenses (entretient, réparation, CAPEX).

En comparaison, les marges de profits moyennes des REIT sont respectivement de 74% et 26%!

6. DIR possède plus d’actifs que de dettes

Jusqu’à présent, Dream Industrial répond à nos critères.

Mais qu’en est-il de son ratio actifs / dettes? Une entreprise solide possèdera plus d’actifs que de dettes.

Combinées à de bons revenus, cela rend la compagnie extrêmement résiliente. Une t-elle entreprise résistera aux pires récessions.

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Actifs de DIR, 2021 à 2018 (milliers $)

En 2022, les actifs de DIR totalisaient un peu plus de 6 milliards canadiens. En comparaison, ses dettes ne sont de que 2,5 milliards. Dream industrial possède 2,5 fois plus d’actifs que de dettes.

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Dettes de DIR, 2021 à 2018 (milliers $)

C’est excellent, surtout pour un REIT qui doit financer sa croissance avec des dettes. Cela démontre que l’équipe de gestion avance prudemment.

7. DIR rachète-t-elle ses propres actions ?

Une entreprise qui rachète ses actions augmente la valeur de celles-ci. Chaque propriétaire possédant un part plus grande de la compagnie.

Il faudra cependant faire un exeption pour DIR. Étant un REIT, DIR doit financer ses expansions en émettant des actions.

Elle n’a pas vraiment le choix. Elle est légalement tenu de retourner au moins 90% de ses profits à ses actionnaires. Sinon, elle perdrait son statut fiscal de REIT.

Ainsi, le nombre d’actions de DIR en circulation totalise 254 390. Contre 185 808 en 2021.

Pour un REIT, l’important est un FFO par action en hausse

L’important est que les revenus par action soit en hausse. Si le nombre d’action augmente, mais que le revenu de celle-ci augmente également, vous aurez une appréciation en capital!

Les gains par action dans le monde des REIT se nomme FFO. Pour ”Funds from Operations”. Ou revenus d’opérations.

Voici la formule utilisée pour calculer le FFO ;

FFO = Revenu net + (Depreciation + Amortisation + Pertes sur ventes actifs) – (Gains sur ventes actifs + Revenu d’intérêt).

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Le FFO dilué de DIR (par action) en hausse

Le FFO par unité (ou action) de DIR était de 0,22 $ en mars 2022. Contre 0,19$ en 2021. Une hausse de 15,8%.

Chaque action de DIR génère 15,8% plus de revenus nets qu’il n’y a un an. C’est excellent.

8. Free cash flow de DIR en hausse

Le Free Cash Flow pour les REITs sont égal à ses revenus d’opérations. Il s’agit des revenus locatifs moins les dépenses d’opérations des propriétés.

Ce nombre a déjà était abordé à l’étape 3.

Le Free Cash Flow de DIR ayant augmenté de 40% sur 1 an.

9. DIR n’augmente PAS son dividende

Là où le bas blesse. Malheureusement, DIR n’augmente pas son dividende.

C’est définitivement un point négatif de l’entreprise. D’autres REITs ont tendance à augmenter celui-ci annuellement (SRU, REI, O, STOR…).

Il faut donc considéré le rendement actuel du dividende comme immuable. Il faut alors acheter l’action lorsque le dividende est attractif. Et ainsi sécuriser un yield élevé sur notre investissement.

Un dividende stable, mais élevé

Dream Industrial offre présentement un dividende de 5,80 %! Cela est extrêmement élevé. Même pour un REIT.

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Données clés de DIR – Wealthsimple Trade

En comparaison, le FNB de BMO (ZRE.TO) n’offre que 4,2% de yield. En plus de charger 0,6% en frais de gestion. Le rendement de DIR est donc largement supérieur au standard de l’industrie immobilière.

Un dividende sécuritaire

De plus, DIR a un ratio de distribution inférieur à 20%. Cela confère à son dividende une solidité incroyable. Même dans un environnement inflationniste, avec des taux d’intérêts en hausse.

DIR peut largement absorbé une baisse temporaire de ses loyers.

10. DIR se transige à un P/E très faible

Jusqu’à maintenant, Dream Industrial remplis 8 des 9 premiers critères. Mais quand est-il du prix de l’action?

Une excellente entreprise ne sera pas un bon investissement si son coût d’acquisition est trop élevé!

Nous voulons une action en rabais. Pour maximiser nos profits et réduire nos risques. Moins nous paierons pour un actif, plus notre marge sécurité sera importante.

Pour savoir si DIR est en rabais, nous comparerons son P/E (Price-to-Earnings) à son niveau historique. Plus un P/E est faible, plus l’entreprise est bon marché.

DIR semble être en rabais

Le P/E de DIR est de 3,14 au moment d’écrire ces lignes. Son P/E median sur les 10 dernières années était de 9,66.

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P/E historique de DIR-UN.TO

Le P/E moyen de l’industrie des REIT est quant à lui de 13,62.

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P/E median de l’industrie des REITs

Ainsi, Dream Industrial semble extrêmement sous-évaluée. Définitivement un titre à ajouter à votre Watch List.

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Acquérir des actions à dividendes est plus simple qu’on pourrait le croire. Il vous faut d’abord trouver un courtier boursier.

De mon côté, j’investis en Bourse avec Wealthsimple Trade.

Wealthsimple Trade est une application gratuite. Sans frais de commissions. Et très facile à prendre en charge.

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À lire : Comment Investir en Bourse avec Wealthsimple Trade

Meilleure action en Bourse – Dream Industrial

Dream Industrial (DIR) remplie tous nos critères de sélection. À l’exemption d’un dividende en hausse. Néanmoins, celui-ci est déjà très élevé.

Nous savons donc qu’il s’agit d’une bonne entreprise. Mais s’agit-il d’un bon investissement ?

Rappelez-vous, un bon investissement boursier remplis 2 conditions ;

  • Excellente entreprise
  • Prix de l’action attractif

Le faible P/E de 3,14 de DIR est définitivement attrayant. Il est 75% inférieur au standard de l’industrie. Et 3x moindre que le niveau historique de l’entreprise.

Selon moi, il s’agit donc d’un bon titre à détenir. Attention – Je ne suis pas conseillère financière et ne recommande jamais d’acheter un titre!

Ma position dans Dream Industrial (DIR)

Personnellement, j’ai acquis 134 actions de DIR en juin.

Je possède désormais 435 actions de l’entreprise. Versant un dividende mensuel de 25,23 $.

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Ma position dans DIR

Mes prix moyens d’achats oscillent entre 13,81 et 11,79 $ / action. Je planifie d’acquérir plus de DIR, tant que son prix sera dévalorisé.

L’action représente désormais 6,59% de mon CELI d’actions à dividendes. Il s’agit de l’un de mes titres à forte conviction.

La meilleure action en Bourse – Dream Industrial. Je crois que c’est possible !

Vous aimerez aussi : Les 10 Meilleures Actions Immobilières de 2022

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